香港楼市又创新：拟推出“地花”模式，内地会借鉴吗？
香港拟创新推出“地花”模式，引发市场广泛关注。
(相关资料图)
据香港文汇报7月31日报道，香港特区政府正在推动北部都会区发展项目，未来会在区内收回大量私人农地和棕地作发展。
香港特区政府发展局局长宁汉豪表示，正构思以“地花”模式将未平整的土地推出招标，以加快推出多层工厦用地，又不排除以绿化地安置受发展影响的棕地作业者。
所谓“地花”模式，是指将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提早入场，缩短土地开发周期，提高土地使用效率。
据悉，香港特区政府之所以要推出“地花”模式，与加快推进新片区的发展进度有关。如香港北部都会区，目前是香港重点发展片区之一，但整体面积较大，若按照过往的开发模式，将大为延后片区发展的时间。
《每日经济新闻》记者从香港特区发展局官网了解到，目前香港特区政府正在审议《2022年发展（城市规划、土地及工程）（杂项修订）条例草案》，草案中提到，“从9月1日起，香港届时可拆墙松绑精简城规、收回土地条例，缩短生地变熟地的时间。”
此前，香港楼市曾多次创新，“楼花”“公摊”等模式均被内地借鉴，此次的“地花”模式也会被内地借鉴吗？
拟构思“地花”模式
事实上，此前香港的不少楼市做法被内地所借鉴，比较典型的包括“楼花”和“公摊”。
“楼花”是指开发商在楼盘还未完工前就向购房者提供预售合同，以买入未来的房子；“公摊”则指在计算房屋面积时，除了套内面积，还要加上一定比例的公共区域的面积，比如电梯井、楼梯间、门厅过道等。
这一次，香港再次构思了一种“地花”的玩法，旨在推动包括北部都会区等新片区的快速发展。所谓“地花”，就是让还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提前入场，在一定程度上缩短了土地开发周期。
据香港商报网报道，宁汉豪表示，按照过往的方式，需要土地平整后才推出招标，而“地花”概念是将已确定土地用途，但未完成平整的用地提早招标，让投资者提早入场。当政府进行土地平整时，投资者同步进行设计和融资等前期工作，待土地到位后，就可马上展开建筑工程，预料多层工厦及新田科技城用地可率先采用“卖地花”模式招标。
至于“地花期”有多长，宁汉豪认为，提前一至两年是较合适的时间，若多过两年则可能未必容易成功招标。
来源：香港特区政府发展局网站
每经记者从香港发展局官网了解到，目前香港正在审议《2022年发展（城市规划、土地及工程）（杂项修订）条例草案》，该草案若审议通过，将大幅缩短新发展片区“生地”变为“熟地”的时间，该周期将由13年缩短至7年，而一般项目可由6年缩短至4年。“发展局和相关部门已经着手现有行政指引或制定新的指引，该《条例草案》预计于9月1日前生效。”
该草案中还提到，“当我们提前进行收地安排时，从前是先完成规划，才作收地安排的咨询和发放补偿，但现在既然是同步进行，即比原先的预算提前进行，其实地政总署是需要检视他们现时的工作资源，让他们可腾出人手去提前处理。”
据了解，北部都会区属于香港特区政府提出的一项重大发展战略，包括元朗区和北区两个地方行政区，面积约300平方公里。香港特区政府拟将该区域打造为以国际创科新城为主题，集优质生活、新兴经济和文化休闲于一体的综合性发展区域。
而从项目进展来看，新田科技城内的落马洲河套区正兴建三栋大楼，河套区以外首批新田创科用地2024年动工。而洪水桥和元朗一带，首批多层工业大厦用地2023年推出，商业用地2026年完成平整。
据香港特区政府新闻网，未来会全速造地建屋，目标是十年内完成平整四成新发展土地和落成四成单位，并提高发展密度，住宅用地最高地积比率为6.5倍，商业用地则为9.5倍。
业内：全球首创，难以评估，成效有待考验
以深圳的土地挂牌为例，一般会在土地交易中心网站上披露挂牌项目的土地位置、土地现状、土地价格等，且出让土地的项目多为已经平整的土地。
这也是与香港拟推的“地花”模式不同的地方，内地的招标多数都是在土地平整后进行招标，而“地花”则是在土地平整前就进行招标。
来源：深圳公共资源交易服务平台
在业内看来，上述两种招标方式各有优劣势。通过“地花”方式可以让投资者尽早入场，缩短土地的开发周期；但同时对项目参与方的实力有较大要求，参与方实力不雄厚，可能导致业主拒绝平整，或企业若在参与项目后自身又出现流动性危机，可能导致业主房子拆了，又难以获得相应补偿。
财经评论员张雪峰8月1日通过微信向每经记者表示，与内地的招标土地方式相比，“地花”模式的主要区别在于时间点和土地状态。内地的招标通常发生在土地规划和平整完成后，而“地花”模式则在土地规划确定但平整尚未完成时就进行。另外，“地花”模式更需着重考虑对受发展影响的棕地作业者的安置问题，以保障社会公平和利益的平衡。
“像旧改、城更，涉及的利益体较多，参与方不仅需要实现利益协调和矛盾解决，同时对自身资金需求也很高。以深圳来说，不少参与旧改的企业多为央国企，就算不是央国企，通常也会引入国有平台公司或者金融机构等。”
一位深耕大湾区市场的房企人士7月31日向每经记者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就让企业进场，将更为考验企业的实力。“香港与内地市场不一样，本地开发商多为私企，这对那些本地市场的头部开发商更具考验及机遇。”
中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦通过微信告诉每经记者，香港的土地分为生地与熟地，过去一直沿用的做法，是特区政府把生地进行“三通一平”后变成熟地，就可以交给开发商去发展。
“而香港这次提出‘地花’概念，打破了传统框框。至于成效如何，因为属于首创，世界上还没有类似情况，实在难以评估。”郑叔伦表示，“三通一平”工程涉及政府多部门及跨部门合作，所以特区政府一直负责。现在把这个工作交给开发商，是不是效率会更高，还需要时间的考验。
值得注意的是，此次香港特区政府探索的“地花”模式，从推行的具体步骤来看，与深圳的“旧改”模式有一定相似之处。
以深圳的旧改为例，主要采用的是政府引导、权利主体参与及社会力量协同的方式。比如要对某个小区进行拆迁、改造，一般是先由政府制定城市更新规划、政策和标准，然后由权利主体人自主申报城市更新项目，参与项目规划设计和搬迁补偿安置，享受项目带来的收益；最后由开发商、金融机构等多方力量的合作或委托，承担城市更新项目的实施主体角色，负责项目投资建设和运营管理。
从具体的参与情况来看，参与深圳旧改或者城更的开发商，同样也是在房子还未拆迁之前，就介入到规划设计和搬迁补偿安置环节，与香港的“卖地花”模式有着异曲同工之处。
